대상물건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "여의도여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "샛강역(지하철9호선,신림선)", 근거리에 "여의도역(지하철5,9호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 무난시됩니다.

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 제지하층 제비8에이호외 7개호로서, (사용승인일 : 1978.11.03.) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등입니다.

대상물건 기호 1~8 공히 공중목욕탕(상호 : 면역공방로얄사우나)으로 이용중이며, 기호 6(제비13호) 일부는 공용 주차장의 연결 통로로 이용 중인 바 기호 5와 기호 7 사이의 공용 복도를 연결 통로의 대체로 제공받아 목욕탕으로 일괄 이용 중입니다. 기호 6의 연결 통로 외 부분은 목욕탕과 목욕탕기관실(보일러, 온수탱크, 냉각기 등 소재)로 이용 중인 것으로 조사되었고 목욕탕으로 최초 사용시부터 이와 같이 이용 중이며 추후 장래에도 변동이 어려울 것으로 탐문조사 되었으니 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

위생 및 급배수설비, 소방시설, 승강기, 주차장 등 구비되어 있으며, 목욕탕 관련설비(목욕탕용 급배수설비, 각종 펌프류 및 배관설비, 보일러, 온수보일러 난방설비, 온수탱크, 물탱크, 연수기 등 대상 목욕탕 관련설비 일체)는 대상물건 용도에 따른 필수적인 부속설비로서 본건에 포함하여 평가하였습니다.

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

대상물건 북동측으로 왕복5차선 도로, 남서측으로 폭 약 12m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 시장(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)

- 대상물건은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유부분 면적이 상이하며, 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 면적은 집합건축물대장상 전유부분의 면적과 공용부분의 면적을 모두 포함한 면적인 바 ‘구분건물 감정평가명세표’ 상 면적은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 면적을 기재하고 비고란에 집합건축물대장의 전유부분 면적을 별도 기재하였으니 참고하시기 바랍니다. - 대상물건 기호 5(제비12에이호)의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 면적은 49.19㎡, 집합건축물대장상 전유면적(27.31㎡)과 공용면적(21.82㎡)의 합은 49.13㎡로 상이하나 그 차이가 미미하여 평가액 산정시 집합건축물대장상 전유면적 및 공용면적을 기준하였습니다.

- 소유자가 직접 운영하는 것으로 탐문조사되었으나 경매 진행 및 입찰시 재확인하시기 바랍니다. - 기호 1~8은 벽체 구분없이 일괄하여 공중목욕탕으로 이용 중인 것으로 조사되며 집합건축물대장상 구분 등재되어 있고 집합건축물대장 및 관리사무소에서 확인받은 도면 등에 따라 각 호 위치와 면적 등이 특정 가능함 등을 고려하여 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 구조상, 이용상 독립성이 인정되는 구분소유 물건임을 고려하여 평가하였으니 관련 법령 및 판례 등에 따라 구분소유권의 객체가 되지 않는지 여부 등을 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 각 호실의 경계벽 복원은 현황도면에 따라 가능한 것으로 관리사무실의 확인을 받았으며, 경계벽 복원시 철거 및 원상 복원 등에 따른 비용은 최소 1억원 이상 소요될 것으로 탐문조사된 바 경매 진행 및 입찰시 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 기호 1~5, 7, 8은 개별 호수로서의 단독 효용 가치가 있으나, 기호 6(제비13호)은 기준시점 현재 임의의 세 부분으로 분할 사용되어 목욕탕의 효용에 기여하고 있는 바 별도 매각시에는 가치가 달라질 수 있음에 유의하여 주시기 바랍니다. - 물탱크는 대상물건이 소재한 건물 1층 남동측 외부에 가설되어 있고, 지하1층 배관설비 등은 지하1층 주차장 공용공간 벽면에 위치하는 바 향후 공용공간 사용에 대한 별도의 규약에 따른 사용상 제약이 있을 수 있으므로 유의 및 재확인하시기 바랍니다. - 기호 1~4는 공용면적 복도 부분을 약 30cm(총 면적 약 8.7㎡) 일괄 무단 점유하여 사용 중인 것으로 관리사무실 탐문 조사되었고(후첨 "호별배치도" 참조), 향후 공용공간 사용에 대한 별도의 규약에 따른 사용상 제약 및 원상회복 요구가 있을 수 있는 바, 유의 및 재확인하시기 바랍니다.