감정평가서 보는 법

감정평가서는 법원이 선임한 감정평가사가 산정한 물건의 가치 보고서입니다. 감정가가 곧 입찰 기준(최저가)의 출발점이 되므로 그 근거를 이해하는 것이 중요합니다.

감정평가서의 주요 항목

1. 감정평가액 — 토지·건물을 합산한 총 평가액
2. 토지/건물 개별 평가 — 토지 단가, 건물 단가와 면적
3. 위치 및 주변 환경 — 입지, 교통, 도로 조건
4. 평가 방법 — 거래사례비교법(토지), 원가법(건물), 수익환원법(수익형)

활용 포인트

• 감정평가서의 개별 단가를 실거래가·인근 시세와 비교해 감정가가 고평가·저평가인지 판단합니다.
• 사진과 위치도로 물건의 실제 상태를 1차 확인합니다.

주의 — 평가 시점

감정평가는 매각기일보다 6개월~1년 이상 앞서 이뤄지는 경우가 많습니다. 그동안 시세가 변했을 수 있으므로, 감정가를 현재 시세로 그대로 믿지 말고 최신 실거래가로 재검증해야 합니다.

> 본 자료는 일반적인 정보 제공이며 투자 결과를 보장하지 않습니다.

감정가에 뭐가 들었나 — 영동 전원주택과 제시외

충북 영동의 전원주택입니다. 감정가가 1억9,174만 원인데, 이 숫자가 정확히 무엇을 평가한 값인지는 감정평가서를 펼쳐야 보입니다.

이 물건의 감정에는 토지와 본 건물뿐 아니라 제시외 건물(창고·차양), 조경석, 담장까지 포함돼 있습니다. 제시외란 등기부에 따로 등록되지 않았지만 현장에 있는 구조물을 말합니다. 감정평가서는 이런 것을 매각에 포함했는지, 어떤 가격으로 평가했는지를 항목별로 적어 둡니다. 감정가 숫자만 보면 "토지+건물 값"으로 오해하기 쉽지만, 실제로는 조경석과 담장 값까지 섞여 있는 셈입니다.

여기에 더해, 이 집은 건축물대장과 실제 현황이 다릅니다. 대장상 방 3개인데 실제로는 방 하나를 드레스룸과 욕실로 바꿔 쓰고, 주방과 다용도실 위치도 바뀌어 있습니다. 감정평가서와 현황조사서를 같이 봐야 "서류상 집"과 "실제 집"의 차이를 알 수 있습니다.

감정평가서를 볼 때는 세 가지를 확인하세요. 감정평가액이 토지·건물·제시외 중 무엇을 포함하는지, 평가 시점이 언제인지(시세가 그새 변했을 수 있습니다), 그리고 사진·현황과 실제가 맞는지. 감정가는 입찰의 출발점일 뿐, 그 근거를 읽어야 진짜 가치가 보입니다.

※ 실제 물건을 바탕으로 한 교육용 사례이며, 특정 물건에 대한 투자 권유가 아닙니다. 권리분석은 반드시 원본 서류로 직접 확인하시기 바랍니다.

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